上海新六合河滨花园二期项目本钱控制研讨硕论有熟悉的人吗

loujiayi2008 · 发表于 2018-12-17 21:42

摘要：近几年来，我国经济一路高歌日新月异，停止2017年末我国GDP总量已达13.17万亿美圆，位居天下第三，间隔天下第一的美国GDP总量19.55万亿美圆唯一6.38万亿的差异，这个经济数据见证了我国的经济成长奇迹甚至起头成为天下经济增加的标杆。按照间接相关的经济数据显现，我国客岁房地产开辟投资总金额大约为11万亿元，按照计较可得房地产开辟投资占我国的GDP大约为14%，可是按照国际货币基金构造计较的成果为我国房地产开辟投资占我国的GDP大约为24%，这个比重更接近与实在的占比。现实上，我国房地产开辟投资一向在我国经济成长GDP的比严重，这对我国经济良性成长有很大的困扰。由于我国生齿增加速度减缓，人们对于房地产的需求起头落花，劳动听口起头削减且适龄佳耦不在愿意生二胎的情况严重制约了房地产进一步的成长。同时房地产的成长也严重影响了家庭内部的经济体制变化，我国房奴现象日益严重，大部分炊庭的欠债水平起头明显提升而大部分炊庭的首要资产也是房地产，假如房地产价格波动过于剧烈，很有能够发生次生经济危机致使家庭破裂等等情况。我国为了纯真成长经济把房地产企业最为我国支柱性行业停止扶持成长并在成长进程中构成了一套完整的系统与结构计划。随着我国经济不竭成长，房地产企业作为支柱性行业成长已不在顺应现今情况，是以我国相继出台了一系列的地方性政策用来停止房地产成长，在停止房地产成长的同时也加重了房地产企业之间的行业合作。本文在系统上梳理了本钱治理在房地产项目治理中的重要性且基于本钱治理项目标可行性并操纵理论工具对于上海新六合河滨花园二期项目在实施进程中存在的本钱控制题目停止了系统化的总结并提出了一系列的处理计划，为此后的房地产项目履行供给了响应的理论与理论根本。在对于房地产企业现实实行本钱控制方面，本文连系我国国情以及房地产企业的现实经营情况提出针对性的处理计划与方式，对研讨工具上海新六合河滨花园二期项目标本钱控制停止了系统的分析，基于实在行本钱控制现状以及能够出现的题目提出相对应的处理计划以及富有扶植性的定见，同时也为其他同类房地产项目停止本钱控制供给了响应的参考定见。

关键词：房地产；本钱控制；经济；成长。
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loujiayi2008 · 发表于 2018-12-18 05:44

loujiayi2008 · 发表于 2018-12-22 12:49

房地产项目成本控制的理论基础
2.1 房地产项目成本概述
2.1.1房地产项目成本的概念
目前我国房地产事业的竞争日益激烈，激烈的市场竞争直接导致房地产企业要在收入与支出之间找到一个平衡点达到企业盈利的目的。房地产企业不仅仅要制造出让大部分住户受欢迎的房屋，更要追求企业利润最大化，它是经营企业的重大目标。房地产企业只有盈利了，才能给个人和社会带来更多的利益。房地产企业在追求利润最大化的情况下，为了实现企业利润最大化的重大目标，那么企业必须得确定合理的劳动力投入并根据企业的规模以及当地的经济条件制定相对应的战略规划与计划并通过系统化分析得出房地产经营所需的各类成本，使房地产企业实现利润最大化。房地产企业工程项目成本控制主要以施工项目为对象并以房地产项目经理人为责任中心并依托房地产项目合同以及内在规律实现资源的最优化配置取得最佳的经济效应。房地产企业项目成本的目的在于降低房地产项目成本，从而提高房地产企业经济效力，使房地产企业实现利润最大化。在日益激烈的房地产竞争情况下，先进的房地产项目成本管理以及较为完善的房地产成本管理体系直接导致了房地产企业在面对其他企业竞争的时候有较强的优势。
2.1.2房地产项目成本的构成
2.1.2.1房地产的土地费用
房地产的土地费用主要指房地产企业向政府以及拍卖时缴纳的土地出让金，对于拆件当地居民给予补偿的征用费用以及安置费用。房地产向社会取得土地使用权的方式总共有三种：第一种为协议出让，协议出让是指政府机关通过与房地产企业进行友好协商定价且定价的标准不得低于基准低价的70%的一种特殊的土地出让方式，这种土地转让方式使政府对土地定价更容易把控且灵活性大；第二种为招标转让，招标转让指政府依法通过公示规定在一定期间内对于符合规定的单位或者个人以书面的形式参与竞标，土地的使用权选择权利在政府手上，政府可以根据企业自身的经济实力、投标的金额等进行评定，这种方法最为公平、公正、公开且可以有效的监督房地产企业对于房屋质量的把控，去粗取精；第三种为拍卖出让。政府公布拍卖公告之后30天以后开始进行土地拍卖事宜，竞买个人或者单位可以向土地管理部门报名参加竞选参与土地拍卖并索取土地拍卖的相关资料，竞买个人或者企业根据自身条件是否符合竞选标准报送相关竞选资料并通过政府机关审批成为竞选土地的竞选人并依法缴纳土地保证金和领取拍卖号牌。在公告规定的时间和地点进行公开拍卖，为了让竞选者能够更深入的了解土地资料，土地拍卖的主持人在拍卖土地前会详细介绍土地的位置、土地使用权的面积、土地使用权的政府规划用途以及其他注意事项，同时主持人宣布公平竞价，竞买人或者企业通过举牌报价的方式进行竞价和加价，最后由最高价的竞买人获得土地所有权并签订《拍卖成交确认书》。我国对于土地转让主要以招标转让以及拍卖转让为主。随着政府对于房地产企业的日趋重视，管理政策日益严谨，政府通过使用拍卖出让土地的方式已成为了主流，这种方式已成为了大部分房地产企业获得土地的有效方式。在目前我国住宅价格体系中，仅仅土地出让金这一部分就占到了房地产项目成本的20%并随着全国各地地王的出现，这种比例还呈现进一步上市的趋势。
2.1.2.2土地前期工程费
房地产企业在获得土地使用权之后，在房产建设初期进行合理的筹建、规划、可行性分析、水文地质勘察等前期需要的一系列费用。第一个为房地产项目报批费用，房地产在建设初期需要向当地政府机关以及有关部门进行报备审批并缴纳一定的费用；第二个为房地产项目规划设计费用，房地产企业在立项之后需要对房地证建设进行总体的规划设计、可行性研究费用等并根据政府规定进行房地产制图、制作房地产设计模型；第三个为土地丈量费，房地产企业在获得土地之后，要对土地水文、地质等进行勘测并观测土地是否存在沉降现象等；第四个为“三通一平”的费用，在建设土地初期房地产企业应该及时给予通电、通水、通网络信号、平整土地等费用；第五个为临时设施费用，在房地产建设的过程中，房地产企业需要临时构建办公室，临时租借各种板材以及资料，例如电视机、空调、电脑等基础设施；第六个为审计费用，企业为项目预算编制以及预算支付给预算中介服务机构的各类费用；第七个为其他费用，在前期工程不确定因素较多因此也有可能产生部分预算外的费用。
土地前期工程费占到了房地产项目成本的6%左右，但是由于人力成本的不断升高，土地前期工程费也呈现逐步上升的趋势。
2.1.2.3房地产建设安装工程安装费

房地产建筑安装工程费可以划分为：人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和增值税等构成。安装工程费构成详见上表。
人工费：是指企业按照劳动合同支付给生产工人和管理工人的各项费用。
材料费：是指企业在施工过程中耗费的原材料、辅助材料等费用。
施工机具使用费：是指企业在施工过程中所发生的施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费用。
企业管理费：是指企业在组织施工生产以及经营管理所产生的各类费用。
利润：是指企业在完成工程后获得的盈利。
规费：是指企业依法缴纳或计取的各类费用。
增值税：是指企业根据国家税法规定的计入工程造价内的增值税、增值税附加。
2.2房地产项目成本控制概述
2.2.1 房地产项目成本控制的概念
房地产开发企业的项目成本控制，是控制理论在项目成本管理中的实际应用。即在项目实施各环节采取一定的控制管理措施，以确保项目实际成本基本符合计划的管理工作。从控制阶段上看，成本控制由事前控制、事中控制和事后控制三个阶段构成，其中事前控制主要指项目在项目实施之前可能影响项目成本改变的相应因素；事中控制就是项目实施过程中对成本的控制；事后控制就是项目成本真正出现改变时采取的控制措施。项目成本控制旨在通过对项目各项成本的控制，确保事先制定的成本计划的切实实现。对项目成本控制的深入研究，有助于项目管理水平的提升、对成本进行有效控制、强化企业成本核算能力、促进经济效益不断提高。项目成本控制主要由成本预测、成本计划、成本现场控制、成本核算、成本分析和成本考核这几个部分构成。这些环节相互影响，前一个环节为后一个环节的基础，彼此形成了项目成本控制的主要内容体系。
2.2.2房地产项目成本控制的特点
影响房地产整体项目成本众多，房地产在构建的各个阶段都有可能对房地产整体项目的总费用产生影响。
房地产项目成本层次性分明，工程项目可以分割为单个工程并由其汇总构成整个房地产项目。
房地产企业的各类费用、税金等容易收到政府的政策、原材料（例如钢筋、水泥）的市场行情产生重大变化。
房地产企业的成本控制存在动态性，项目成本的控制与项目成本的质量密不可分。
2.2.3 房地产项目成本控制的原则
房地产开发企业在成本控制方面无能为力的主要原因是我国房地产企业对成本控制的力度不够且不够深入。近几年以来由于我国一味追求经济的高速发展，对于房地产企业的市场规定不够规范和严谨，使大部分房地产企业存在经营管理粗放的状态。房地产企业应该对于项目成本控制更加严谨，经营更加精细，通过成本控制合理利用手上的资金并减少同行企业的不良竞争。房地产企业对于成本的控制主要有以下几点：
2.2.3.1全面控制原则
全面控制原则主要由全过程控制和全员控制构成。在全面控制的情况下，不仅仅要依据项目在各阶段的成本核算使整体工程处于有效的成本控制，更要积极
调动房地产企业员工对于调控成本费用的主观能动性，使成本控制目标落到没一个企业员工的身上，每一个小小的成本费用控制都会影响成本控制在整体上的规划，这样才能实现全面控制。
2.2.3.2企业管理层重视原则
对于成本控制而言，只有领导重视了成本控制，员工才会重视成本控制。领导的重视程度将会直接影响企业对于成本控制的力度和深度，“火车跑的快，全靠车头带”，领导层的带头作用必不可少。
2.2.3.3企业经营经济原则
企业的成本费用应该以成本费用、服务质量为核心，应该在两者之间找到一个平衡点。对于建设房地产项目，其环节是极其繁琐的，每一个环节都环环相扣，如果一个环节的成本控制不好就会导致连锁反应，因此在房地产成本控制下应该明确每个环节的成本控制在合理的范围以及投资金额内使投资目标能够准确实现并减少不必要的资金投入，产生良好的经济效应。
2.2.3.4房地产开发在各个阶段的成本控制
房地产成本控制应该贯穿房地产开发的各个环节，成本控制应该贯穿房地产企业前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工阶段，只有融会贯通才能让房地产企业在房地产激烈竞争中独占鳌头。
2.3房地产项目成本控制的主要方法
2.3.1挣得值法：
挣得值分析法是在目前在房地产项目实施中使用最为普遍的一种方法，其主要根据房地产项目工程进度以及其产生的费用进行综合控制的一种行之有效的方法。挣得值分析法的主要评价指标有费用偏差、进度偏差、费用执行标准和进度执行标准，通过对产品成本进行比较分析项目在预算成本与实际成本的偏差，基于项目成本预算的基础上进行行之有效的控制措施，同时由于项目进度可能落后于预计计划进度导致预算进度与实际进度产生偏差，这种偏差越大说明项目工程可能远远滞后预定工期，房地产企业能够及时对这种现象进行纠正，使实际工期与预定工期相符合。它的主要价值在于能够把项目的整体进度以及整体费用综合化，从而准确描述项目的进展，对于可能存在的工期滞后以及费用超支的情况能够及时发现并纠正，使房地产企业能够有效的控制项目成本。
2.3.2目标成本管理法：
目标成本管理法对于房地产企业而言至关重要，它指企业员工为了实现利润这一目标而预定的一种计算成本，它是项目成本预计与目标管理方法相结合的一种方法，能够使企业在一定周期内实现利润最大化。房地产企业的目标成本就是房地产项目开发周期的过程成本，该成本主要遵循“总值可控、动态管理”的状况。房地产目标成本科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，在房地产全过程成本控制中往往出现以下问题：房地产企业对于建设规划模糊并不能形成准确的目标导致目标成本地下；房地产企业对于设计标准没有准确的认识，它不能满足实际施工以及消费者的需求造成了大量的成本浪费从而影响了目标成本的准确性；房地产企业对于项目的实施阶段存在设计变更等行为直接影响了目标成本的可控性等等。它的主要价值在于对项目成本的过程控制有指导性意见，使项目成本管理有一定的规划同时有一定的标准使房地产企业能够准确的施行目标成本管理法。最为重要的一点便是通过推行目标成本管理法可以进一步增加管理员工、建筑工人对于成本控制的意识，有利于从机制上保证房地产项目在成本控制过程中都能受控，通过降低企业成本提高企业核心金竞争力，对于房地产企业的发展有重要意义。
2.3.3作业成本管理
作业成本管理法在欧洲国家最受欢迎，大部分欧洲国家都采用作业成本管理法对项目成本进行有效控制。作业成本法又被称为“ABC”法，它是指企业以作业为中心，通过作业成本进行有效计量，消除在作业过程中存在的“不值作业”并增加在作业过程中的“可增加作业”。通过结合项目成本的源头以及分析作业成本发生的上下环节，有效提高成本计算的有效性，让管理员工能够把重点放在作业的原因以及动因上。企业通过对作业成本的准确计算和相对应的控制，可以有效解决企业在传统成本法中间接费用不清的弱势并将不可控的间接费用变为相对可控的费用。通过产品消耗作业，作业消耗资源这一准则进行精确计算项目成本并解决成本在多个环节分摊的问题，这是一种基于产品价值链分析为基础的并能够有效服务于企业战略要求的一种现代成本管理方法。

loujiayi2008 · 发表于 2018-12-22 12:54

2.3.4战略成本管理
房地产企业战略成本管理具有整体构造思维的即通过全方面成本考量并根据多角度测量突破企业产品边界的科学成本管理模式。它与传统成本管路截然不同，战略成本管理的核心在于成本避免，预防成本的发生，能够在源头上控制成本的发生，同理在房地产施工阶段和竣工极端都可以利用战略成本管理达到成本的有效控制使企业产品具有竞争力。战略成本管路主要由以下四种方法：第一种方法为价值链分析法。价值链分析了成品由原材料转变为成品的整个作业环节，即作业链，它把原材料到消费者之间的价值链分解成为与战略相关的活动，这能够更为简单的理解成本的性质以及导致成本差异的因素，通过了解分析企业内部的价值链以及其他竞争企业的价值链，综合考量判定战略成本管理是否具有优势，给企业的管理者提供了决策的标准和依据，它能够准确把握企业在未来经营过程中的走向。第二种方法是战略定位分析法。战略分析法分析了企业应该在那几个方面与竞争企业进行有效对抗得以适应市场整体环境。在战略管理中，企业需要分析企业的自身生命周期以及自身实力和市场占有率，通过结合企业自身生命周期，控制企业在每个阶段的成本管理方式和方法，企业竞争理论的核心在于成本领先战略、差异化战略以及目标急剧战略。第三种方法是成本动因分析法。成本动因分析法分析了产品成本变化是导致成本变动的核心因素，通过对战略成本动因分析可以有效控制企业在经营过程中存在的大量潜在的成本问题。战略成本管理的成本动因主要由执行性成本动因以及结构性成本动因两方面构成。执行性成本动因指企业员工在执行过程中的驱动相关的成本因素，主要指企业员工对项目投入的向心力、企业员工对于产品质量的重视程度、企业员工对于生产能力运用的程度、企业员工对于产品研究设计的效率、企业员工对企业供应链中上游供应商和下游顾客之间的价值链的联结关系；结构性成本动因指的企业在生产产品初期对于企业成本的结构性把控。结构性成本动因分析就是分析组织企业基础经济结构和影响战略成本优势这两个因素对于价值链活动成本的影响，简单而言就是分析企业规模经济和范围的大小、企业生产的经验的丰富程度等因素，这能够准确核定企业在经济结构层面的“成本地位”。第四种是kaizen成本分析方法。“kaizen”是日本企业成本管理的核心方法，在日本经济复苏过程中起了至关重要的最用，该方法已深入日本管理员工与工人心中。“kaizen”可以解释为一个过程通过细小的、不断累积的努力而获得的改进，企业可以通过在各个阶段为降低成本进行不断改进并消除一些不需要的、没有效率的作业的方式持续改善和控制成本。这种控制方法能够使企业员工养成成本意识实现一种永无止境、目标不断提高的成本管理思想和方法并能够有效提高产品质量、缩短产品制造时间、提高员工的劳动积极性。
第三章上海市新天地河滨花园项目二期概况及成本控制影响因素分析
3.1 项目的概况
3.1.1 公司简介
上海新天地置业发展有限责任公司成立于2000年，企业登记成立地址为上海市长宁区，其企业地址为上海市长宁区芙蓉江路509号，该企业注册资本5000万，法定代表人为黄建春，黄建春在多个企业担任法人并在多个企业担任企业高管，该企业关联企业众多具有强劲的经济实力，该企业的主要经营范围为房地产开发、经营，土地成片开发，物业管理，税务评级为A级，不存在任何经营风险以及善未解决的经济纠纷。
3.1.2 项目简介
上海市新天地河滨花园项目二期位于上海长宁区83号街坊1号地块，地址为长宁区芙蓉江路555弄，距离地铁站娄山关路近，交通极其便利。上海新天地置业发展有限公司为该项目的投资参与方，曾经多次参与并投资多项房地产项目，资金雄厚，背景深厚。该项目的主要户型为方正型、南北通透、通风效果好且有独立的小阳台适合三口之家居住。该项目的周边配套设施也相对完善，附近就有长宁区江苏路第五小学、开元小学等学校，周边更遍及了丰富的购物商圈，例如天山路山商圈、各种大型超市等，十分适合人们的居住生活。
3.2 新天地河滨花园项目二期成本控制影响因素的调研情况
3.2.1 项目成本控制影响因素的调研设计
项目成本控制体系影响因素主要由以下四个方面：
国家政策：企业对于工程成本控制体系不能与国家的法律法规相违背，必须依法实施可控的项目成本控制管理。
行业政策：虽然国家对于房地产企业在作业中没有明确的界定，但是房地产企业在构建项目成本控制的时候必须符合房地产行业标准。例如房地产使用直径6到12毫米的钢筋，它的质量允许偏差值为±7%标准，对于房地产企业而言拉细钢筋能够显著减少企业的建筑成本，但是却无法保证建筑的质量安全，因此符合行业标准也是格外重要的。
地方政策：企业对于工程成本控制体系不能与地方政策要求相违背，必须根据当地的环境因地制宜的项目成本控制管理。
企业政策：企业对于成本控制管理的核心在于实现企业利润最大化，对于构建建木成本控制体系应该充分考虑企业基本发展需求、企业基本的状态等，结合企业自身实际需求和政策，才能实现项目成本控制体系的构成。
3.2.2 调研对象的选择与发放
项目成本控制的研究对象主要为企业的会计人员、成本分析人员、需要控制成本的预算责任中心负责人以及企业的管理者。因为他们站在企业成本管理的制高点，只有从上往下的研究才能真正实现项目成本控制。
3.2.3 调研结果的分析
由于整个工程项目系统过于庞大且处于动态以及开放的状态下，对于整个项目的影响因素也来自各个方面，同时也造成了该系统的复杂性，难以分析性。为了能够准确对项目成本进行可靠的分析，笔者采用了4M1E法把直接或者间接影响项目成本的因素划分为五个大类：人工、材料、机械、方法以及环境。通过这五个大类的划分，可以明确它们之间相互交叠的影响因素并发现它们之间的相互影响关系。新天地河滨花园项目二期房地产项目施工由施工准备以及现场管理两个阶段构成，因此对于房地产项目成本控制也从这两个阶段开始跟进。这两个阶段的成本风险也是由人工、材料、机械、方法以及环境这五个大类衍生的。因此对于新天地河滨花园项目二期项目而言，显著提高项目成本控制必须从这五个大类开始着手。
3.2.3.1人的因素
对于新天地河滨花园项目二期项目而言，人这个因素是主导一切项目成本控制的中心，所有项目的管理者以及员工都在项目成本控制管理范围内。在项目实际施工中，项目的建筑结果因为人的因素影响巨大，例如员工甲在搅拌混泥土的过程中因为水比例的失调导致混泥土的质量低于行业标准，浪费了原材料，从而增加了企业项目成本，这仅仅是一个小小的例子，这样的例子不胜枚举。如何才能有效的避免人的因素对项目成本控制的影响呢？“火车跑的快，全靠车头带”，领导的带头作用至关重要，作为项目建设的核心领导者项目经理对于企业管理过程中的行为直接或者间接影响了员工的行为。目前，我国项目建筑施工人员大多数存在学历低下、理解能力差，对于成本管理控制没有一定的意识而且项目经理也是从这些建筑施工人员选拔出来的其学历基础也不足，不能完全把控成本管理，但是由于其参与了多个项目施工对于成本管理也有在实际生产中有自己的一些不成熟的想法以及行为。我国项目建筑施工队伍大部分都是以师傅带徒弟的传统形式构成，这种模式极大的限制了新技术、新理念在建筑工程项目的施行，导致先进的成本控制成功无法在第一时间在项目最基本的建筑施工队伍中展开。如何真正使房地产建筑企业从最基本的建筑施工队伍开始着手进行成本控制已成为决定企业成本控制的核心。房地产企业应该着重项目经理的选拔，项目经理不仅仅需要有丰富的实操更应该有一定的学历基础，这样才能全面掌握成本控制管理，同时项目经理也应该更接地气，也就说最好让项目经理与建筑施工人员混在一起，从建筑施工人员角度找到一些能够实际控制项目成本的方法和措施，使建筑施工人员产生团队意识，进而使整个建筑施工队伍都产生成本控制的观念与想法。同时，企业应该加强对于建筑施工队伍的员工培训，通过培训从人力资源管理上提升员工的素质并有效减少人员的流失。
3.2.3.2材料的因素
对于新天地河滨花园项目二期项目而言，材料这一因素是房地产企业实现项目发展的基础以及成本可控的基础。国内外众多实例都直接证明了材料成本的重要性，材料成本价格的变动能够直接影响项目成本，而且房地产企业对于成本难以控制的核心问题都源自于材料的正确选择。材料问题主要有以下几个问题：
对于房地产建筑项目的成本投入中的大头就是材料采购，很多项目承包人员为了能够最简单有效的降低项目成本直接选用了一些不符合房地产行业标准的材料，例如使用缺斤少两的钢材等等；对于采购员而言，大部分员工都会认为这是一个油水多的工作，这是因为很多采购员在为房地产企业采购材料时候都难以经受金钱的考量，缺乏职业道德操守，给那些生产不合格产品、产品质量不符合标准的厂家大开方便之门，同时在采购的数量上可能存在虚报的情况。作为房地产企业而言，不合格产品、产品质量不符的材料明显不能为房地产项目施工成本提供有效保证，虚报采购数量更加剧了房地产建筑项目在成本上的投入。在材料成本的管理中也存在管理失当的行为，例如水泥因为空气过于潮湿导致水泥变质不能使用，这一系列的行为都会加大房地产企业在项目施工成本。在材料使用时也可能存在使用错误的情况，例如在建筑工程次梁应该使用内径20毫米的钢筋作为支撑，但是实际使用内径24毫米的钢筋，这就造成了资源的浪费。在材料采购的过程中未货比三家，直接导致企业在采购材料方面难以进行有效的成本控制等等。
对于材料这一因素而言，最为重要的便是加强对采购人员的培训以及管理，采购人员应该能够了解最新的行业信息，例如钢材涨价，泥沙降价等市场行情；
根据房地产企业的需求采购对应的材料并制定相应的计划；货比三家，寻找最佳的供应商为房地产企业供应材料；在采购的过程中及时督促供应商送达材料并及时核对产品的质量以及数量，使企业在施工过程能够有条不紊；对于材料出现问题，及时与供应商进行友好协商对产品进行退货或者换货等方式进行处理。只有这样子，房地产企业在项目成本控制上才能真正落到实处并能有效提升材料管理水平。

loujiayi2008 · 发表于 2018-12-22 13:14

4.3.3规范的合同措施
在项目施工时应及时做好工程施工的记录以及描绘施工建设的图纸；严格审核建设施工图的预算，如果施工图的预算超出既定预算应该详细分析，找出超出预算的关键点并及时与项目负责人进行沟通交流，对项目的成本进行动态调整；深入施工现场，按照预定的设计方案比对实际施工情况，如果出现实际施工情况与预定方案不服的情况应该及时进行调整使工程施工走到预定的轨道上来。
4.4.项目在销售阶段的成本控制措施
由上表4-3我们可以看出在新天地河滨花园项目二期销售成本高于竣工结算成本，因此销售成本的把控也是尤其重要的。销售阶段的成本中攻关费用与广告费用所占到的比例最大，因此这两个方面需要对此严格的成本控制。
4.4.1企业的销售流程优化
房地产项目在销售之前都会根据市场行情制定相应的销售计划，销售计划主要有四个阶段：宣传企业品牌阶段、项目开盘与热销阶段、项目持续销售阶段、项目收尾阶段。企业要严格审视销售计划的时间把控，严格把控各个阶段的时间长短并制定对应的销售任务。新天地河滨花园项目二期项目在宣传企业品牌阶段通过预售、预定等方式完成了20%左右的销售任务，项目开盘与热销阶段完成了30%左右的销售任务，项目持续销售阶段完成了30%左右的销售任务，项目收尾阶段完成了10%的销售任务，还有10%难以完成的项目就交付给房产中介进行完成。同时销售任务因为市场的变化也会产生一定的影响，例如竞争对手抢先开盘，那么我们可以改变销售策略，开盘计划延后错开与竞争对手之间的摩擦。企业在销售过程中应该明确责任划分与权责标准，避免因为权责不清导致客户在合同谈判中做出的问题不能第一时间回答与解决导致销售成本的提高。
4.4.2企业的销售框架优化
房地产在销售之前都会建立相应的营销团队，首先要根据项目的具体情况对销售团队进行合理打造做到营销因岗设人，其次要提高团队成员的工作能力，加大对销售员工进行相关销售技能的培训并提高销售团队的凝聚力，最后是建立“全民营销”的观念，哪怕是非销售员工也可以投入到销售的序列中去，可以简短企业销售周期。
4.4.3企业的销售道具和材料的合理利用
房地产在销售之前都会在销售中心制作沙盘、样板房等方面，对于高低档种类的项目采用的销售道具以及物料也应该存在差距。对于三线以下的城市项目，由于当地购买者对于楼书的认识不够且楼书对于销售的促进作用不够，因此可以完全舍弃楼书；采用的DM折页也无需过于奢华，只要按照A4的标准普通定制即可，企业应该根据项目的定位决定销售道具和材料。
4.4.4企业的销售工作的顺利开展
房地产企业在于销售工作的开展占据了销售成本大部分，企业应该抉择投入广告的方式，还是全部投入报纸媒体广告、户外广告、空中媒体广告、网络广告等广告模式。房地产企业不能一味的全部投入广告，应该借鉴当地同行广告的模式选择并根据相应广告的效果反馈选择最适合自己的广告方式投入，这样能做到资金的有效利用，提高销售的效果。
第五章上海市新天地河滨花园项目二期各成本控制方法的应用
5.1 挣得值法在新天地河滨花园项目二期中的应用
关于挣值法的相关知识已在前文进行了阐述，挣值分析法由三个主要参数构成：第一个是已完成项目相对应的预算成本（BCWP）；第二个是计划完成项目相对应的预算成本（BCWS）；第三个是已实现项目相对应的预算成本（ACWP）。挣值值法在新天地河滨花园项目二期成本管理中使用最多的指标有这几个：费用偏差（CV）、进度偏差（SV）、成本绩效指数（CPI）、进度执行指数（SPI）。下图是三个体系的概念以及相关计算方式。

表5-1BCWS、BCWP、ACWP指标体相关概念以及计算公式
指标计算公式
计划完成项目相对应的预算成本（BCWS） PV（BCWS）= P0（预算工作量相对应的单位价格）× Q0（预计单位成本）
已完成项目相对应的预算成本（BCWP） EV（BCWP）=预计单位价格 ×已完成项目相对应工作量=P0×Q1
已实现项目相对应的预算成本（ACWP） AC（ACWP）=施工过程中某阶段已完成的项目消耗的工时或者费用
上海市新天地河滨花园项目二期规划建设周期2007年10月开始准备施工建设，首先施工工程为A、B座，因为其工程量大，率先施工，其次施工工程为C、D座，由于后两座工程项目偏小，预计于2008年10月进行施工建设。按照预定计划，项目部对A、B座的工程施工进度以及成本进行等级并描绘挣值评价曲线图来提现对于项目成本控制的情况以便于企业能够给实施控制施工的进度以及成本管理。
在2008年5月6日的例行检查登记中，经过对各小组工作量的登记、汇总以及预算分析可以计算得出：计划完成项目相对应的预算成本为170.36万元，已完成项目相对应的预算成本153.27万元，根据实际计算其真实的成本费用为160.47万元。运用挣值法分别计算费用偏差（CV）、进度偏差（SV）、成本绩效指数（CPI）、进度执行指数（SPI），结果如下：
CV=BCWP-ACWP=153.27-160.47=-7.2万元
SV=BCWP-BCWS=153.27-170.36=-17.09万元
CPI=BCWP/ACWP=153.27/160.47=95.51%
SPI=BCWP/BCWS=153.27/170.36=89.97%
项目部通过挣值法及时发现了项目在建设初期成本控制上出现了一定的问题并立即采取相应措施，管控项目成本并加强对项目进度的控制，及时纠正偏差。
在2008年5月20日的例行检查登记中，经过对各小组工作量的登记、汇总以及预算分析可以计算得出：计划完成项目相对应的预算成本为340.30万元，已完成项目相对应的预算成本为341.65万元，根据实际计算其真实的成本费用为341.78万元。再次运用挣值法分别计算费用偏差（CV）、进度偏差（SV）、成本绩效指数（CPI）、进度执行指数（SPI），结果如下：
CV=BCWP-ACWP=341.65-341.78=-0.13万元
SV = BCWP - BCWS=341.65-340.30=1.35万元
CPI = BCWP/ ACWP=341.65/341.78=99.96%
SPI = BCWP / BCWS=341.65/340.30=100.40%
2008年5月20日挣值法的计算结果如下表5-2。对下表数据可以分析得以下结论：CV值为-0.13万元，费用偏差接近于0，说明企业已对项目成本进行了严格控制；SV值为1.35万元，说明企业对项目进度已经跟上了计划项目进度；CPI值和SPI值非常接近于100%，说明企业已经对项目施工进度以及成本进行了有效的控制。
表5-2上海市新天地河滨花园项目二期2008年5月6日和5月20日挣值法计算表
时间 BCWP万元 BCWS万元 ACWP万元 CV万元 SV万元 CPI SPI
2008年5月6日 153.27 170.36 160.47 -7.2 -17.09 95.51% 89.97%
2008年5月20日 341.65 340.30 341.78 -0.13 1.35 99.96% 100.40%

5.2 目标成本法在新天地河滨花园项目二期中的应用
关于目标成本法的相关知识已在前文进行了阐述，目标成本法主要可以从以下四个角度进行成本控制：事前管理、事中管理、事后管理以及人事管理。
5.2.1事前管理
房地产在建筑房地产前期应该选择优良的承包单位并委托承包任务，通过使用竞标的方式可以有效降低成本并使企业项目能够尽快跟上时间进度并保证工程质量以及达成项目的成本控制。实行实现管理主要有以下几个步骤，首先核定项目的预算价格，其次对于预算进行投资项目进行尽可能多的计划分析，最后收集合适的企业单位进行项目的承包。
5.2.2事中管理
房地产在建设过程中最重要的有以下几个方面：资金链的筹备、有效的成本控制、选择方案。资金链的筹备：对于房地产企业而言，由于建筑成本过大，淡村利用企业自用资金实现项目的开发是不现实的，因此合理运用手段筹备资金成为了企业建设的一项重要工作，合理规划筹集资金与自用资金比例能够有效的降低企业的财务费用，从而有效的降低企业的成本。有效的成本控制：由于房地产项目存在周期过长且成本支出过大的情况因此对于有效的控制房地产施工进度以及成本对实现企业的成本控制。选择方案：对于房地产项目资金可以采用回收期法、贴现法、收益法等方法进行选择。
5.2.3事后管理
房地产在完成竣工后，进行有效的时候管理是项目成本控制的最后一步。基于房地产企业的特色，企业应该按照预算方案核实实际成本方案的达标情况并分析成本超支或者缩支的具体原因，对于实现成本控制的员工进行一定的物质和精神奖励。
5.2.4人事管理
人事管理贯穿房地产建设的整个阶段，“成事在人，谋事在天”，人的主管能动性能够决定企业控制成本方向的决心，因此应该加强员工对于成本控制的培训并凝聚企业的团队协作力。
5.3 作业成本法在新天地河滨花园项目二期中的应用
关于作业成本法的相关知识已在前文进行了阐述，作业成本发主要可从两个角度进行利用。第一个角度是分摊项目成本，第二个角度是构建合理的流程。
5.3.1分摊项目成本
对于房地产企业而言，企业对于直接费用成本格外的重视，但是却会忽略相对应的间接成本。企业直接把各间接费用进行汇总直接计入房地产项目的开发成本，它存在一定的弊端：企业在各阶段的间接费用并不平均，因此其计算的成本并不够真实与合理；间接费用金额无法直接反映到项目成本上，无法准确追溯并探求发生该费用的原因和有效的成本控制。
基于房地产的特色，房地产企业在项目开发中应该准确划分工序并建立开发工序的核心，明确企业开发过程中相应的间接费用；在企业发生间接费用的背景下结合实际找得该费用的动因并分析；确定间接费用的合理分配，汇总各项目作业的对应作业成本，并分摊项目成本。计算公式如下：间接费用相应的分摊成本=某项目作业的价值/某作业的动因总量*开发该项目的动因数量，根据明确动因可以准确的分摊项目成本。
5.3.1构建合理的流程
房地产企业在项目开发过程中不稳定因素过多导致其流程的弹性高于其他企业，极其容易收到外界因素的影响，哪怕是相同的行业，因为地域、政策等因素导致流程也会有不同的差异。作业成本发是一个动态成本管理系统，企业可以通过价值链分析企业开发过程中的主要动因并分析在这个过程中的主要活动以及次要活动，准确的明确那些是必要的活动哪些是多余的活动，从而细分作业为高效率作业以及低效率作业并横向对比竞争企业的价值链以及对企业内部进行价值量纵向对比。通过上述措施可以使企业准确的构造一个密不可分的作业链条使作业的效率得以提高并保持企业的成本控制，让企业拥有核心竞争力。
5.4 战略成本管理法在新天地河滨花园项目二期中的应用
战略成本管理法应用最好的房地产企业就是碧桂园。碧桂园极其重视战略成本管理，对它企业的产业链进行充分的整合并让企业内部分工具体化。它通过战略管理法对企业链条进行外包使企业收货更多的利润并获得相应的时间成本，通过合理的管理使企业施工的工期大幅度缩短，碧桂园甚至创造了开工到预售相差仅仅三个月的奇迹并让消费者真正的品尝到了物美价廉的房子。同时由于企业进行战略管理的同时也遭遇了一定的困难，由于施行了外包的制度，企业难以对材料进行严格的成本管控，外包企业对于材料的浪费现象显著，一定程度上加大了项目的成本投入。因此碧桂园的战略成本管理对外执行“大成本管理”，对内进行“小成本管理”，对内创新推出了“田字联体别墅户型”新型户型并在装修材料商有了一定的革新。企业通过产品、材料、流程等多个角度的战略成本控制使企业的“小成本管理”初见成效。上海新天地置业发展有限责任公司可以充分参照战略管理先驱碧桂园的做法并结合战略成本管理进行相对应的方法施行。

loujiayi2008 · 发表于 2018-12-22 13:19

第六章上海市新天地河滨花园项目二期成本控制保障措施及预期成效
6.1 上海市新天地河滨花园项目二期成本控制保障措施
上海市新天地河滨花园项目二期的成本控制的主要措施有以下四种：经济措施、管理措施、激励措施以及职业道德措施。
6.1.1 经济措施
对于经济措施主要可以针对以下几个方面进行有效的把控：材料费用管控、人工成本管控、制造费用管控以及材料损失管控措施。
6.1.1.1材料费用管控措施
房地产企业对于材料费用的管控就是采用一定的方法使产品在生产制造过程中减少材料的过多损耗使成本成本能够有效降低。加强对于材料费用的管控主要可以从减少材料损耗以及降低材料价格两个方面着手。第一，员工在生产制造的过程中必须节约材料，并根据实际工作需求建立相应的办法得以有效的控制；第二，货比三家，在采购阶段通过商品价格对比找到最具有性价比的企业，这能够有效的降低材料的价格。具体的措施如下：建立完善的采购制度并加大对采购人员的培训力度、建立采购原料价格的基准（采购价格的超支在3%以内），对于采购价格低于原料价格基准的采购人员进行相应的奖励。
6.1.1.2人工成本管控措施
对于房地产企业而言，人力成本在房地产项目成本中也占据了相当大的比重。如果降低人力成本呢？降低成本之前要明确分析人力成本的构成以及影响因素，人力成本的直接因素就是劳动效率，其次是当地的物价水平以及企业的社会保障。企业有效的人力成本管理措施就是通过培训积极提高员工的劳动效率并通过较为恰当的薪酬比使员工更具有稳定性，这样企业才能正常且持续运营。
6.1.1.3制造费用管控措施
对于房地产企业而言，企业设立明确的会计科目“制造费用”并在该科目上对企业的投入进行详细的收集并划分。房地产企业的制造费用的产生在于企业的各个环节，因此对于制造费用的确定需要设立专门的岗位，这样就能明确责任，使该岗位的员工能担负起自己应担负的责任。企业要加强对制造费用的管控，最重要的在于对企业员工的培训使员工对企业有一定的归属感以及相应的责任意识，同时员工之间可以有良性的竞争，比如某某在某项工作中利用自己的方法使企业节约了制造费用，企业应该及时对于这种员工进行精神激励与物质激励，比如在公司开会上进行当中表扬并在展示会上让其佩戴大红花等等方式，同时对于那些浪费制造费用的员工给予口头的批评以及警告，如果浪费情况严重的甚至要承担一定的经济赔偿，使员工真正的能把节约费用真正的落实下去。企业通过这一系列的手段能够有效的对制造费用进行有效的管控。
6.1.1.3材料损失管控
企业在进行生产制造产品的时候难免会出现一些残次品，出现残次品的事件是肯定的，但是企业可以从概率上减低这种事情的发生。主要的办法可以是多让老师傅带带新徒弟，言传身教很重要，对于施工的过程中可能存在的难点可以总结前人的经验教训得以改进，并对材料损失进行有效的管控，制定相应的制度控制，例如对于材料损失严重的员工需要承担一定的经济赔偿。同时对于部分残次品可以回收利用的，企业也要积极充分使用这些残次品使产品能够物尽其用。
6.1.2 管理措施
管理措施应该贯穿房地产项目的始末，即从房地产准备阶段到房地产销售阶段都应该严格把控成本。对于把控管理费用应该建立相应的目标：对于一个房地产项目而言，首先应该确定年度管理成本，当年的管理成本多少，次年的管理成本多少，应该有明确的预算，并按照预算的进度精确的把管理费用分摊到每个月，同时应该在账目表上明确等级每日的管理费用登记台账，设立专岗进行有效的管理费用控制。主要的方法是：企业对于管理员工不仅仅要加大对管理的力度，更要进行深入的培训管理，加强企业员工的成本控制意识，把管理成本真正落到实处。在实际操作中，如果上个季度的管理费用超支严重，那么在下个季度应该严格控制管理成本并制定一系列的措施，杜绝管理费用的浪费并努力争取在下个季度提高管理费用的经济效益，力争本年管理费用能够达到预算成本。对于项目所有应该发生的管理费用要按照时间的顺序制定一系列的预算计划，明确建立和执行管理成本费用的审批制度以及依照公司相应的管理制度办法施行，从源头上控制企业的成本费用。切实可行的主要做法就是员工意识，按照规定执行成本计划，准确落实预算成本责任制度，明确员工的责任并采用绩效的方式对员工进行一定的精神以及物质奖励，按照预定的目标准确的进行工作达到降耗增效的作用。
6.1.3 激励措施
对于房地产企业而言，对员工进行有效的激励能够激发员工的效率进一步达成对于成本的控制，对于激励的措施主要有以下五种方法：
6.1.3.1制定目标激励
在项目初期对于员工制定一个小目标，这个小目标是基于员工自身环境的且能够切实可能具有一定意义的奋斗目标，这种振奋人心的目标可以直接对员工起到鼓舞和激励的作用。类似的目标激励方式在人寿型保险公司比较常见，每天早上多会召开半个小时到一个小时的早会，讲师会讲每个员工的目标业绩达成情况并对其进行激励与表扬，上台佩戴大红花送鲜花并给予一定的物质奖励。这种激励措施也可以应用到房地产企业上来，比如每周一召开全体的例行早会，在早会上对于每位员工以及每个部门设立一定的目标，对于达成目标的员工或者部门给予一定的精神以及物质奖励。
6.1.3.2相互信任激励
说起信任不得不说起古代的商鞅立木建信，在战国时期商鞅为了适应当时的环境推行了新的法令，但是民众却并不完全相信商鞅，通过“木头立于北门搬到南门给予十金”的案例让商鞅取得了民众的信任。在后期国家进行法律变革的时候使政策真正的落到了实处。对于房地产企业而言信任是企业的重宝，只有企业信任员工，员工才能信任企业，它们两者是平等的且相互影响的。因此企业在处理各类问题的时候都应该让员工积极的参与项目的决策以及管理中去，加强员工与企业高管之间的有效沟通和协调，加强两者之间的纽带关系，让员工能够由此产生强烈的责任感以及成就感。这种信任激励是长期的，只有两者相互信任，员工才能稳定，才能为企业实现成本控制提供了保证。
6.1.3.3高管支持激励
作为房地产企业公司的高管应该能够礼贤下士充分听取下属的意见并分析其意见是否可行，是否具有一定的建设性意义，采纳下属的意见，能够使员工积极开动脑子，挖掘出很多创造性想法。同时这样的机制也能够使员工真正放手大胆的从事自己的工作，对于一些鸡毛蒜皮的事情能够自己独立完成，对于难度较大的事情，能够充分征求上级的意见，上级主动排忧解难给予帮助，对于因为自己失误造成的差错应该承担自己的责任。
6.1.3.4树立榜样激励
以前，我们一直以学习雷锋作为榜样。现在有很多的榜样正在我们身边不断涌现，我们应该向它们学习。对于房地产企业而言，通过对企业中某个典型的任务以及案例，积极营造示范效应，让员工能够积极向榜样靠拢，学习榜样精神，充分展示榜样的目标作用以及指导性的作用，这样能够简单的让够有效的鼓舞员工。
6.1.3.5分析数据激励
数据是最为真实的一种价值体现，各项指标都可以用数字进行佐证，企业通过运用数据能够使员工之间对比更有说服力和可比性并让员工明确自身的差距，让员工能够迎难而上，更加努力的完成自己的工作。
6.1.3.5绩效制度激励
对于房地产企业而言，员工的工资有一部分归为绩效奖励，这一部分奖励直接与员工的价值体现挂钩。如果表现的好的话，这一部分奖励能够全部发给员工，如果表现的不好的话，按照一定比例发给员工。因为有绩效奖励工资，员工更乐意积极的去做好自己的本职工作，能够让工作进行的尽善尽美。
6.1.3.5岗位动态调整激励
对于房地产企业而言，它们有很多不一样的岗位，对于很多员工而言，他们可能在某一项岗位上表现的很糟糕，但是在另外一个岗位上或许就能表现的很优异。因此员工对于不能胜任本职工作的员工进行岗位调整的行为，明确员工真正喜欢的岗位且愿意从事的岗位，并制定严密的量化性考核体系对于员工进行合理的考核。
6.1.4 职业道德措施
作为房地产企业而言，拥有良好的职业道德操守能够使企业能够长久的运营下去并在行业中形成一定的名气。职业道德可以充分的调节员工内部的协作关系，督促员工内部的管理行为并规定了每个岗位应该担负的责任：例如医生需要救治病人；老师需要教育学生等等。职业道德是企业的脸面，严格的遵守职业道德标杆能够提高企业的信誉。
企业的发展离不开职业道德，房地产企业应该加强对从业人员的职业道德水平的培训，只有提升员工的职业道德水准才能使员工为消费者提供优质的服务以及优质的产品；企业的各种成本控制离不开员工的素质体现，员工的素质主要在于责任心、能力、知识三个方面。知识和能力在后期能够加以弥补，但是责任心确实无法改变的，企业员工应该具有一颗强烈的责任心，那样才能使它真正的落实自己的本职工作，对于责任心的培养并不是一朝一夕的事情，这需要员工与管理者之间的相互督促以及严格的规章制度的把控下才能使责任心真正的发挥到实处。
对于房地产企业的整个行业而言，如果每个房地产企业都有职业道德，那么很容易形成一种良性行为，让大家都认为房地产企业是值得信赖的，有助于房地产企业的有效成本控制并进一步提高整个社会的职业道德标准。
6.2 上海市新天地河滨花园项目二期成本控制保障措施
6.2.1 项目成本控制整体预期效果
上海新天地置业发展有限责任公司运用了对应的成本控制，有效的节约了项目成本，主要的效果有以下三点：
6.2.1.1 建立了合理的资金体系
“三军未动，粮草先行”，房地产企业是否能够合理的建立完善的资金体系是企业保证项目能够按照预定计划和成本施行的重要保证。上海新天地置业发展有限责任公司，它的负债率远远高于其他非房地产企业，因此企业拥有相对合理的资金体系格外重要。房地产企业应该保证企业拥有一定的现金流，保证项目不会因为企业缺乏现金而导致破产的情况出现。上海新天地置业发展有限责任公司建立众多的融资渠道，例如向A银行进行贷款，同时向B、C银行也进行贷款，避免出现某个银行因为银行内部政策管控的原因导致企业无法贷款的现象，同时要积极向巨商人员进行融资，但是要注意对人员的甄选，比如向某市的首富所在的企业进行借款融资，这种办法能够解决企业资金的燃眉之急。上海新天地置业发展有限责任公司在筹划多个项目的时候，通过积极分摊可能存在的经营风险，例如与其他房地产公司进行合作建设等等，这样能够有效的降低企业的资金成本并制定相对完善的房地产资金使用计划方案，对企业的资金体系进行有效的成本控制。

loujiayi2008 · 发表于 2018-12-22 13:27

6.2.1.1 协商制定的合理的政策
对于房地产企业而言，土地出让金是上海新天地置业发展有限责任公司资金输出的大头，为了能够减缓土地出让金对于项目的冲击。在银行、政府以及企业之间制定了三角合同：上海新天地置业发展有限责任公司先用自有资金偿付土地出让金的30%给政府，剩余的70%利用银行贷款进行偿还，银行贷款的担保人为政府，政府给房地产企业提供3年的无息贷款（贷款利息由政府承担且贷款利息低于正常贷款利息），3年的时间的限制为预计建筑房产的时间2年以及销售房产的时间1年。剩余的70%土地出让金在企业进行销售的时候偿还，企业在销售房产的时候建立特定的银行账户，该账户由银行设定专人进行管控收支，对于存在可疑的大额支出且账户金额低于100万的情况应该及时通知政府。当企业销售房产达到20%时，企业应该支付10%的土地出让金给政府；当企业销售房产达到40%时，企业应该再支付15%的土地出让金给政府；当企业销售房产达到60%时，企业应该再支付25%的土地出让金给政府；当企业销售房产达到80%时，企业支付完所有土地出让金尾款，银行取消对账户的管控（土地销售比例按照房管局登记的数据为准）。如果企业不能按时在3年内归还70%的土地金且存在正当理由的（例如当年经济下行，房产销售不良的状况），政府可以积极与银行进行协商，延长给予无息贷款的时间，但是最多延长的期限为1年。如果存在上海新天地置业发展有限责任公司违约的情况，政府有权收回土地所有权，因此产生的一切后果均有上海新天地置业发展有限责任公司承担。
上海新天地置业发展有限责任公司在进行增值税计算时进行合理的科学筹划，制定了一系列的合理避税措施，例如让施工单位开局质量保证金发票，企业在进行土地增值税是能够予以扣除，从而达到合理避税的效果。同时当地政府也出台了一系列的税收优惠政策，对于税收达到一定标准的给予部分费用返还，这些政策都有利于企业有效的降低开发成本。
6.2.1.1 建立了合理的房地产项目开发体系
房地产企业设计的部门以及单位众多，需要各部门和单位进行友好协商并根据现有的条件进行相互的解决，例如在项目审批时，政府让多部门共同参与房地产项目的协定，如果某个部门对于项目存在异议的时候应该尽早提出来，避免出现房地产项目在政府某部门同意但是在政府其他部门否决的情况，真正的使企业能够在尽力短的时间内完善项目的审批。
综上所述，房地产企业的成本控制管理是一项涉及企业全体员工和贯穿房地产项目全过程的管理。在房地产项目施行中，房地产企业需要紧紧围绕成本控制，按照制度建立完善的成本管理体系，加强在实际操作中的成本监督和分析并能够及时反馈真实成本信息，这样能够更好地提升企业竞争力。
6.2.2 项目成本控制分阶段预期效果
上海新天地置业发展有限责任公司在进行项目成本控制下，在以下阶段有了一定的成果：
6.2.2.1前期阶段
对于上海新天地河滨花园二期项目建设初期，有些必要的投入必不可省，但是对于那些可以控制的投入进行严格控制，对于那些可以延缓缴纳的投入进行延缓缴纳。
6.2.2.2勘测、设计阶段
对于上海新天地河滨花园二期项目勘测、设计阶段是上海新天地置业发展有限责任公司进行项目成本控制的源头和关键。企业在制定初步设计和施工图时，企业内部对其进行了激烈的讨论并于专业的设计师以及施工人员进行友好的意见交流以及实际操作，在多个设计构思中选择一个最佳的方案进行实施操作，同时积极采用新工艺、新材料替代原材料，能够有效的节约成本。同时在进行施工图使用前，应该模拟建设中存在对建筑结构、水、电、暖等困难因素的解决，明确使用建筑材料的种类和数量，尽量减少由于施工的变更产生的额外费用。
6.2.2.3工程施工阶段:
上海新天地河滨花园二期项目在工程施工阶段的成本控制方法最多。采用的主要方法有以下几个：在进行招投标时候派多人进行严格把控；对于投标书进行专业的审核分析；对于承包的企业明确其资质以及历史项目的成功并选择合适的项目经理人；严格把控材料的数量以及质量；严格把控合同的参数，使合同的主动权掌握在自己的手中；进行有效的员工培训，提高员工的整理素质并养成良好的团队意识；严格把控企业的项目施工进度以及成本。
上海新天地河滨花园二期项目竣工结束，项目成本控制目标与现实数据有了真实的比对成功，这些数据明确的显示了成本控制的效益。通过回头看，可以积累经验，发现企业成本控制的核心，这样企业在施行其他项目的时候也有借鉴的作用。
第七章结论与展望
7.1结论
本文主要根据成本控制的理论以及基于上海市新天地河滨花园项目二期的现状进行有效分析，并从中得出在项目实施各个阶段关于成本控制的方法。本文的研究实体为上海市新天地河滨花园项目二期项目，该项目存在一定的成本控制问题，具有改善该项目成本有一定的引导意义。经过上述深入的研究，可以得出以下结论：随着我国经济的发展，我国房地产行业已经从盲目的发展壮大走入了理性调控的合规合理化发展道路。房地产企业在经过一系列价格战后，他们把眼光着重放在了对于房地产成本的有效控制上，只有有效降低房地产项目成本，才能实现企业利润最大化，才能有效的降低企业的经营风险。房地产企业的项目成本已贯穿房地产企业的整个工序，只有通过建立系统化的成本控制体系，才能实现更好的成本控制，使成本控制真正落到实处。
本文对上海市新天地河滨花园项目二期的现实情况给出了详细深入的阐述，其项目的成本控制工作存在很大的工作难度，成本控制工作也成为上海市新天地河滨花园项目二期能够顺利进行且高质量、高效率完成的核心内容。深入理解并分析归纳了上海市新天地河滨花园项目二期对于加强成本控制水平需要改进的措施和思路：企业应该加强监控和管理每一步骤的成本控制工作，要重全局上看待成本控制工作，不能仅仅把中心放在施工过程，同时应该加强构建项目成本控制体系以及控制体系的监控与管理。
本文用成本控制理论为研究依据，从上海市新天地河滨花园项目二期成本实证分析入手，以上海市新天地河滨花园项目二期作为研究对象，系统全面的论述了改善成本控制工作相关办法和途径。
7.2展望
本文针对上海市新天地河滨花园项目二期成本控制计划进行了明确而又详尽的分析。但是由于我国地域辽阔，对于项目的具体情况都有很大的差异，因此本论文仅能代表上海市新天地河滨花园项目二期的实际情况，不能代表其他项目工程。同时，由于本人对于本文的很多概述都没有深入探讨与分析，可能存在一定的不足与缺陷，恳请其他优秀的学者给予指正与帮助。针对以上的情况，本人会加大以后对于成本控制的研究和探求并丰富自己的专业只是，为我国房地产项目成本管理的发展做出自己的贡献。

loujiayi2008 · 发表于 2018-12-22 14:07

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上海新六合河滨花园二期项目本钱控制研讨 硕论 有熟悉的人吗

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