隐性债权化解：镇江走到哪儿了？

calang · 发表于 2020-9-9 23:20

镇江之地，业内“著名”，债权其与淮安兄弟，别离以1062.30%和1115.93%作为江苏债权高地，久攻不下。
自客岁以来，镇江债权去化消息甚嚣尘上，我们亦有多此关注，并对镇江的产业成长、房价走势战争台现状等方面停止过具体味商；本文的视角较为精炼，首要集合于三个偏向：
第一，自2019年年末以来镇江经济成长的轨迹。经过其土拍和房地产市场作为微观切入，展现一个大致的地区表面。
第二，平台债权的梳理。首要从刻日、结构层面动身，发觉庞大的有息债权范围照旧集合于市级平台，同时辰日上短债占比约40-50%，结构上银行资金渠道有所拓宽，或与债权平滑相关。
第三，隐性债权的去化，首要有省、市两个层面。
自省级来看，支持首要表现在新增地方债额度及省市国企合作深化，背靠大树好纳凉，江苏省有才能为之，但缺少推行普适性。
自市级而言，其尽力包括严控债权、鞭策转型、盘活资产和追求金融机构入场支持等，看似招式百出，很有内外兼修高低齐发的意味，但客观而言“一顿操纵猛如虎，终极还是靠田主”，其抓手或仍在平台手握的超四万亩地盘资产，粗估代价过千亿。但连系镇江今朝土拍市场成交量价齐跌的情势，如此大范围地盘消化所需时候能够比预期更长，短期内也许只能看做优良可供抵押资产，变现远景茫茫，须待楼市翻身，而“楼市”何时翻身，就不成而知了。
整体而言，镇江的债权范围照旧庞大，但所幸走在隐性债权去化的前线，前期的尽力已有一定效果，未来的走势尚需观察。

01
地区成长追踪

1.1 经济与产业
2019年，镇江市实现地域生产总值4,127.32亿元，同比上升5.8%，增速有较大修复，但仍低于江苏省整体水平。结构上看，第三产业占比继续上升，第二产业增加值规复增加但幅度不大。产业数据未有明显好转，2019年规上产业营收增加0.7%，利税总额下降1.8%，吃亏企业吃亏面19.4%（比上年进步了0.5pct）；产业牢固资产投资增加1.7%，仍然存在成长后劲不敷的题目。
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2020年上半年，由于疫情的普遍冲击，镇江的吃亏企业吃亏面继续恶化至24.1%。规上产业总产值的同比增速数据参考性有限，但可从各行业的产值绝对范围以及增速差别一窥产业结构。20H1镇江市总产值靠前的产业依次是化工、电气机械、公用装备制造、汽车制造和有色金属冶炼，仅化工产业呈同比负增加趋向，电气机械迎头遇上，公用装备制造产值增速最为迅猛。化工在全市产业经济占比也从客岁同期的15%下滑至不敷13%，支持气力进一步弱化，其他范围有缩减的行业为钢铁冶炼、非金属矿物、电子通讯和造纸等。整体看，化工、冶炼等旧支柱继续自动退出，新材料、高端装备制造等新支柱方兴日盛，产业的结构调剂期仍未竣事。
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1.2 生齿与地产
先看生齿支持：首先，镇江是江苏省范围最小的地级市，2019年末常住生齿仅320万，曩昔五年增加仅3万人左右。与邻近其他地市相比，生齿基数小，增加幅度也最稍微。生齿洼地现状不改变，对房市刚需的支持不敷。镇江虽然有一定高校资本，市里也打出了吸引人材的组合拳，倡议“万名高校结业生留镇行动”等等，但大学结业生留镇率仍仅在20%左右，整体留镇志愿比力低。

具体到各产业数据，可以看到镇江第三产业已接力成为生齿增加重要支持，第二产业近年的失业范围延续下滑。产业疲软经过生齿的映照，也会对地区房地产持久需求形成影响。
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房地产相关目标说了然镇江房市仍陷在库存消化阶段：我们曾在前两篇文章平分析过，2019年镇江房地产表示是整体盘整，这一趋向在20年上半年延续。连系目标来看，房地产开辟投资仍在增加；施工速度继续放缓，其中有疫情较大影响，也有季节性特征，或也有拿地房企放缓开辟的身分；商品房销售面积和销售额双降，成交均价小幅下跌；待售商品房库存特别是室第上升了22%，郊区去化周期耽误至16个月。整体来看去化欠安，房价缺少上涨根本。
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再看地盘市场：2019年，镇江地盘成交价格在邻近城市中仍属洼地，溢价率水平相对不高，但仍有12.48%。虽然相较前两年土拍热度有所下降，市场回归理性，但地盘价格仍呈上涨态势。

进入2020年，土拍情势相持不下。前七个月镇江成交地盘占空中积共144万平方米，同比下滑了43%，成交楼面均价同比下滑29%，量价双跌。商住和居住用地停止今朝今年唯一一轮大型土拍，仅成交四宗地块，其中两宗底价成交，另两宗溢价率别离为1.9%和2%，而客岁四月镇江土拍均匀溢价率为21.86%。这其中固然也有疫情的身分，但与隔邻南京、常州、扬州等市如火如荼的情势相比，镇江市土拍市场明显冷僻。
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按照地盘出让成果公示，今年镇江经营性用地的拿地单元中，一家为地区小型房企，两家为镇江城投平台旗下房地产子公司，大型房企对镇江房市的观望态度较为明显。
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02
平台债权面观
梳理今朝镇江的发债城投，可以看到镇江市级和镇江新区层面主体较多，今朝共6个有存续债城投，是平台有息债权最为集合的层面，债权负担最重；市辖区发债平台2个，区级层面压力相对轻；扬中、句容和丹阳都有3-4个存续债平台，YY Ratio在500%-800%之间，债权压力也不容小觑。
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参考平台有息债权/总资产的比率变化，可以清楚地看到近三年一期镇江全市的有息债权比率有所控制，特别是区县级有较为明显的压降；而市级主体（包括镇江新区）的有息债权比率虽也有小幅压降，但绝对值仍然很高，照旧是镇江平台债权最为集合的层面。
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公然市场债券偿付最为刚性，从到期散布来看，镇江各平台一年内到期的债券总额高达467亿元，其中跨越90%集合在六个市级平台。
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债权集合，刚性即期偿付压力大，隐性债权化解介入度也比力高，是以我们拔取市级平台作为样原本停止具体债权分析，从报表层面观察债权压力情况。

2.1 首先，有息债权绝对范围仍然庞大
大部分镇江市级平台的有息债权绝对范围继续增加，剔除母子关系后市级平台带息债权加总高达2,900亿元。虽然大都平台的有息债权/总资产占比在近三年一期有所压降，但停止20年3月底，除镇江新城外，镇江市级平台的带息债权都占到总资产的50%甚至更多，负担不成谓不重。若以6%融本钱钱计较，市级五大平台每年光利息开支总额就有约175亿元，跨越镇江市一般预算支出的一半。
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2.2 刻日结构欠安，短期偿付压力很大
各平台有息债权刻日结构没有出现明显优化，停止20年3月底，市级平台短期有息债权占比多在40%-55%之间，即接近一半刚性债权将在一年内到期。同时现金对短债的覆盖率也不高，今年平台普遍短期偿债压力很大，债权平滑迫在眉睫。
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将短期有息债权停止品种拆解，可以供给一定视角来评判本色短期偿债风险。金融机构告贷一般滚续压力比力小，有大额临期的债券和非标告贷会推高再融资压力，非标相对而言较为灵活，公然市场债券的转圜余地则很是有限。停止2019年末，镇江国投和镇江文旅的短期债券+非标偿付占比很高，镇江国投又是市级平台中债权短期化最严重的一个（短债比达70%），将直面较大刚性短期偿债压力。（不外镇江国投手持部分优良金融股权和上市公司股权资产，如江苏银行、紫金财险、承平洋保险等，可以供给较好活动性补充。）
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2.3 品种结构的变化
镇江市级平台债权加总的层面来看，近两年较为明显的整体变化趋向是银行告贷占比有所增加，债券融资占比下降，而非标融资比例并没有明显压降。不外，分歧于此前分析过的淮安地区城投，镇江城投的非标品种还是以传统融资租赁和信任为主，金交所债权融资计划和间接融资等在监管闸刀边沿腾跃的品种出现不多，仅瀚瑞控股和镇江文旅有少许北金所产物，合规风险相对可控。
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融资结构调剂方面，各家平台的挑选也截然不同。瀚瑞控股、镇江交通和镇江新城在2019年较为顺遂地借力银行支持，替换了部分债券和非标渠道的融资金钱，直融比例压降，后续债权续作压力相对缓释；镇江城建则捉住刊行利率大幅下行的窗口，发债与银行置换贷并举，进一步抬高非标范围；镇江国投由于有大额债券临期，也是捉住低利率机遇大范围发债来停止了偿，非标融资一向较少，是作为一个灵活的融资补足手段，近年根基保持存量没有新增；镇江文旅是市级相对边沿化的平台，承接到的银行支持能够相对有限，债权结构优化乏力，债券融资到期后续作不多，非标范围飙升。
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03
债权去化多少？
18年关于镇江风险的市场负面舆情甚嚣尘上。19年头在江苏省周全从严治党主体义务述职会上，江苏省委书记已经指出：“镇江市在重点范畴监管方面存在亏弱环节，政府隐性债权风险突出，甚至存在败北题目。”随即国开行将为镇江供给化解地方隐性债权专项存款的传闻继续挑动市场敏感神经。
虽然债权风险遭到市场高度谨慎关注，但镇江政府在江苏省最早将隐性债权题目摆到台面上，经营成为地方隐性债权化解试点城市，其积极处理债权危机的志愿可以说很是明白。虽然向国家层面支援没有落地，但政府债权考核是以省为单元，江苏省又气力薄弱，伸出援手义不容辞。
镇江在近年财政预算报告和政府工作报告中，反复提到果断停止新增政府隐性债权，果断守住不发生系统性风险的底线。政府方针是加速存量债权置换，下降债权范围，优化债权结构，提到的化债手段包括：盘活闲置资产、兼顾预算放置、加速平台转型、增强省市国企合作、积极争取支持等。
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这些化债行动可以总结为两个维度，省级的支持与本身的打拼。

3.1 省级支持
地方债：首先，增加额度。以下表所示，近年镇江市本级地方债获批额度大幅增加，2019、2020年（估计）债券刊行总额高达300亿和200亿，特别是专项债。据我们领会，还有专项债适用项目限制放宽、债权到期了偿比例放宽等优惠。别的省内还供给一定土储债资金；

省市国企合作：一方面是省属企业出资回购镇江介入的部分重点根本设备扶植构成的项目股权，如泰州大桥；一方面是推动省属企业与镇江的项目合作，供给一些项目资金等，具体落地项目暂未表露。
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我们领会到的其他下级支持还包括：镇江未来介入省级重点根本设备扶植时，配套资金比例或有一定优惠倾斜；南京到苏州段长江采砂权的唯一派司也花落镇江。整体来看，江苏省级层面临镇江的支持志愿比力强，落地行动力度也较足。

3.2 市级打拼
首先，市政府层面高度重视。按照财政局表露，镇江建立了专门的债权化解带领小组，分歧于其他地域多由市委副书记或副市长领头，镇江的债权化解小组由市委书记和市长担任双组长，兼顾债权化解各项办法。带领小组下设五个专业小组：资金调剂组、鼎新转型组、地盘出让组、金融合作组和对外宣传组。其构造架构与政府工作报告中提到的行动相对应，即果断停止增量、盘活闲置资产、兼顾预算放置、加速平台转型、争取金融机构支持等。我们从内部和内部两个方面来看。

① 内部：首要夸大从严管控项目、鞭策平台转型以及盘活闲置资产。
项目管控方面，焦点还是严控债权增量。从2018年起头，镇江城投新上项目必须满足五问：能否国家要求？能否老百姓迫切需要？钱从那里来？经营性项目现金流能否覆盖？范围能否公道？针对公益性无收益项目，必须足额放置财政预算资金来历，严禁经过企业举债扶植。以PPP项目为例，镇江入选江苏省PPP项目库的项目数目从18年起头锐减，19年景为全省唯一没有新入库项目标地级市。
鞭策平台转型是支持平台培育有稳定盈利的经营偏向，确切镇江市级平台近年实现了正的净利润，但与巨额存量债权相比只是无济于事。城投平台靠经营利润还债还是远期的美好愿景，近期难以实现。

盘活闲置资产：针对闲置的大量安置房和贸易物业，政府在鞭策商用产权手续办结，使其具有抵押、租赁或处置等利勤奋用，今朝办结率已跨越95%，是闲置资产盘活的大头。此外还有一些小型资产，比如将全市公共停车泊位整合，将旧改构成的便民超市菜场整合，建立公司同一治理，构成稳定营收；比如部分早期不法开采的矿产一向聚积在矿山上，近期政府动手处置罚没资产，构成新一轮开辟的启动资金。但这林林总总，与镇江市级平台手握的地盘资产相比何足道哉。
从市级数据来看，镇江近年地盘出让目标增加迅猛，2018年起地盘出让进献的支出已经跨越税收支出，成为政府财力中最重要的支柱。
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我们再来扫视一下市级平台手中的地盘资产。单论投资性房地产的账面代价，镇江城建、瀚瑞控股和镇江交通把握的资产代价加总近千亿。镇江城建账面地盘在19年转为公允代价计量，账面代价瞬间完成百倍收缩。据我们领会，镇江国投把握的地盘资产并没有表现在报表中。
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得益于建立时候早于土储中心，镇江市级某些平台的地盘资产多记在公司名下，地盘出让支出扣除应缴税费外可以自行保存，无需走让渡、出让再回款的传统法式。镇江城建在手地盘约15,000亩，账面代价488.68亿元；瀚瑞控股在手地盘也超万亩，账面记143.87亿元；镇江交通在手地盘约11,915亩，账面代价382.19亿元；镇江国投所持地盘超3,000亩，其中约五分之一在郊区，未计入报表。四大平台在手地盘合计超四万亩，若以镇江市2019年地盘出让均价400万元/亩计较，代价约1,600亿元，似乎已成为镇江各平台偿债底气的定海神针。
但也不宜自觉悲观。首先地盘出让是一个持久进程，四万亩地盘需要10年以上时候停止消化，虽然与隐债化解周期也许有一定水平的婚配，但各平台短期债权范围过大，远水难明近急。今朝账面地盘大多只能供给一些抵质押的借贷腾挪空间；别的，前文我们分析过镇江的房市走向并不悲观，城市和生齿范围有限，难以支持房价的上涨趋向，2020年上半年镇江地盘市场成友谊况可谓门庭零落，经营性用地均匀溢价率仅1%，量价双跌，平台的这些地盘资产变现也许前路坎坷。

② 内部：争取银行信贷等金融资本，优化平台融资结构。

主力是银行置换贷，预期是以长置短，以低息换高息，救迫在眉睫，减轻利息负担。2019年9月，21世纪经济报道表露镇江市属五大平台都有推动置换贷，其中瀚瑞控股、镇江交投落地范围较大，主如果用于置换存量存款与非标。以镇江城建为例，五大国有行和支流贸易银行都有供给置换贷，利率在基准上浮不多，有一定本钱上风，20年头获得批复和有阶段性推动功效的合计约200亿，刻日都是5-10年中持久。银行渠道利息本钱也有大幅下降，据我们领会，某平台18年末银行信贷利率曾高达8.5%以上，到今年项目贷本钱普遍在5-6%之间。除置换贷外，银行也经过认购平台发债供给一定融资支持。
别的，今年还有传言四大AMC起头进场介入镇江是非债权置换。我们今朝领会到华融资产治理公司已经签订了整体授信额度，并有项目投放落地，但具体数据没有停止表露。
综合而言，镇江的化债可谓行之有效，比当初思绪了了很多。地区的债权，进而进入冗长、疾苦的了偿期，共克时艰，能够要以5-10年计。
既然急不得，那也拖不得，更远的视角，更广的维度，与之同业。

来历：rating dog

wepffug · 发表于 2020-9-9 23:20

写的认真详尽。目前总共有多少债务？

sundark · 发表于 2020-9-9 23:21

太专业，看不懂！

深海的鱼 · 发表于 2020-9-9 23:21

不劳你们操心啦

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