走，去抄这个城市的底？

云飞扬 · 发表于 2022-3-10 08:49

房价顶峰期间卖12000元/㎡，现在特价只要5500元/㎡！

这哪是腰斩，这是膝斩啊！

这个让投资客捶胸顿足的地方在哪？

——镇江句容。

一个打着南京都会圈头衔，承接南京外溢的县级市。

现在跌到5500元/㎡，真是地板价了，比很多人县城都要廉价。

要不，炒底去？

朋友，我劝你冷静，别底没抄着，上赶着去当了棵韭菜。

现在镇江市场的缩影，也是大都城市楼市的现状。

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镇江是怎样火的呢？

从2018年起头就传出南京要扩容，由于要做强省会，进步首位度，要学济南吞并莱芜那样，所以一时候传出南京要吞并镇江句容的消息甚嚣尘上。

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这也致使句容房价，特别是最挨着南京仙林的句容宝华镇，房价一路飙涨，最高峰还去到1.6-1.7万，高端项目比如说朗诗万都玲珑樾，甚至最高时辰卖到了22500元/㎡！

可南京一些板块也还有2万+的屋子，这南京外溢就能整那末高，不是虚高泡沫是什么？

所以句容房价很快就从顶峰期起头回落，特别今年全国楼市冷淡，句容房价更撑不住了。

今年宝华大盘碧桂园翡翠华府整体均价1.1万，而3年前带平装价价格去到1.69万，3年时候不涨反跌5900元/㎡。

这还是新房，二手房间接跌破1万，有业主间接挂9000多。

而头几天我们去看的宝华在售的项目海伦堡玖悦名筑，高层8-9000元/㎡就能拿下，一套96㎡的屋子90万拿下，低楼层83万左右也有，而此前的均价是1.1-1.2万。

固然，最爆炸的还是我开首说的这个碧桂园云顶。

2017年12月碧桂园江南世初次开盘时非常火爆，均价约1.1万-1.2万/㎡，现场人头攒动，还要分组排队选房。

前两天我们去现场的时辰，现场如同菜市场，都是被降价吸引来抄底的。

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可不是底吗，5500元/㎡，开辟商真的是只要钱不要房了。

不幸5年前兴冲冲杀入的那批投资客，反手就是亏出一套屋子，现在谨慎肝已经突突的疼。

镇江是全线溃败了吗？

实在没有。

我们不但去了句容，也去了镇江市中心，京口、润州、丹徒并没有出现明显降价的情况，甚至京口区前段时候融创拿下的地王，估计卖到2.6万，京口市中心的学区房也照旧坚硬，没出现波动。

也就是说，此次溃败的，只是靠近南京的句容。

究竟是为什么？绝对不是纯真的大情况。

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想晓得为什么跌，就得晓得靠什么炒作。

镇江的热度之一，在于南京都会圈。

都会圈成长实在就是抱团取暖，希望经过组团式来寻觅新成长，一般就是一个牛逼城市带着周边城市玩，考验的是带头年老的气力。

南京有气力吗？有，但却没有设想中那末强。

现在都会圈概念都烂大街了，江苏有苏锡常、南京、还有徐州都会圈。

浙江还有杭州、宁波、温州和金义都会圈，武汉、郑州、长沙这些也在构建自己的都会圈。

但现实上比力成熟的都会圈只要四大都会圈：

深圳都会圈、广州都会圈、京津冀、成渝都会圈。

我们可以看看从百度舆图的“热力度”来动手，就能晓得所谓都会圈，究竟是真融合还是假把势。

北京及周边：

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北京通州和北三县的热力度最突出的就是燕郊，这人气上燕郊一个相当于三河、香河、大厂三个县中心城区的组合，也能说明北京和燕郊的连系是很慎密的，站在投资角度，北三县自然首选燕郊。

其次深圳及东莞：

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不用诠释了吧，深圳和东莞根基是融合在一路了，两个城市的鸿沟都很难分隔。

再看看深圳和惠州：

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惠州的大亚湾和惠阳已经和深圳坪山完全毗连，融合很是慎密，深莞惠都会圈早已从计划中落地。

再看看广州及周边：

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广佛同城很多年了，广佛之间根基没有“之间”也没有间隙，熟到不能再输。

而南京都会圈呢？

南京和镇江：

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特别是南京和镇江，可以说根基没什么关系了，南京和周边的城市，底子就还没有融合的迹象。

这就是城市的差别。

圈子历来不是你想融入就融入的，硬凑就没意义了。

今朝能真正做到都会圈融合，而且能玩所谓外溢采办力的，只要一线城市。

一线尚且还有进一步成长的空间，二线去谈都会圈和外溢，为时髦早。

南京虽强，还没强到有如此牛逼的外溢才能。

有资历谈外溢的城市，一定是房价充足高，且生齿充足多。

南京房价高吗，确切高，我们走一圈下来，河西次新6-7万，鼓楼学区房9-10万，南部新城5.5万、雨花软件谷周边也要5万出头、新玄武二手学区也要6万出头、燕子矶板块也得3.6-3.8万，重点是这块新房买不到，二手房也不降价。

可是，仍然有2万出头的刚需板块，比如板桥、五桥、兴智科创新城、正方新城这些外围板块，都在2万多，甚至很多还有地铁计划，这个价位和镇江句容底子拉不开价差，价格上风并不突出。

其次，南京生齿并没有爆发性增加。

南京的首位度低，省内风头经常被苏州抢走，就连生齿总量上，南京也拼不赢苏州。

江苏省唯逐一小我口超万万的城市，是苏州而不是南京。

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生齿增量上，苏州也远超南京，曩昔10年苏州领先大幅增加228.23万，南京第二名增加131万人，无锡则增加108.95万人，生齿增幅方面，苏州21.81%、无锡17.1%、南京16.37%。

在生齿2大关键目标中，南京都落败。

要谈外溢，也得有人，而且是源源不竭的人，可南京现在看起来疲态实足。

省内苏州虎视眈眈，隔邻合肥后劲实足，在高手如云的长三角抢人，南京很不轻易。

南京自己都没法保障未来生齿延续增加，又谈何外溢？

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镇江的热度之二，全国排名不错。

今年很多大V实在卖过镇江，主打的逻辑是：

不限购不限贷、长三角房价洼地，到达底部，短炒一波卖给当地人然后态度就对了。

仔细一听，还真是心动，但底子经不起斟酌。

我只用一个数据便可以辩驳，生齿。

镇江在全部江苏省的生齿总量是垫底的，镇江全市只要321.04万人，10年增加96313人，只增加3.09%，年均匀增加率为0.31%，这样的生齿增加还想短炒卖给当地人？

一个当地人并不丰裕的市场，你还敢入场，怕不是想当一颗绿油油的韭菜吧！

大V还会说：

很多GDP没有镇江高的城市，房价比镇江高
很多生齿没有镇江高的城市，房价比镇江高
生齿流入没有镇江高的城市，房价比镇江高

结论：

镇江就是有代价，可以涨。

纳尼，这是什么强盗逻辑，这和——

比我丑的都脱单了，我就该脱单有什么区分。

镇江现有的房价，已经够表现代价了，换句话说，镇江房价不低。

镇江郊区，京口区学区房最高的已经到达3万，新房次新也去到2-2.6万，这个价格比南京近郊要贵。

而润州区销量比力高的屋子也在1.6万左右，如果还不能接管，在丹徒区也能找到8千-1万左右的屋子，有明显的梯队差，可供当地人上车，这是一个城市相对照力健康的状态。

今朝外地人能炒作和想炒作的板块，只不外一东一西，东边就是句容，特别宝华，主打仙林东，南京外溢，西边就是镇江新区，和大都三四线城市一样，全部新区嗷嗷卖房。

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（空阔的镇江新区）

好好一个镇江，硬生生撕裂成三大疆场。

任何的投资离场，都得有当地人接盘，镇江的当地人不在工具，只在郊区，想让镇江人去句容大概镇江新区给你接盘，不成能。

镇江就是个刚需的疆场，遵守一个普通三四线城市的入场逻辑，拼黉舍、拼配套、拼品格。

句容用现在的腰斩告诉你，南京人不会去接句容的盘。

更不要用镇江的数据在全国排名不错来做幌子，再不错，顶多吸引江苏省内的人活动，能吸引大湾区外溢？能吸引东北外溢？还是能吸引成渝外溢？

说白了，镇江充其量只是个江苏省关起门来玩的城市，省内抢人都难，底子站不到全国的人材争取站的牌面上。

这样的生齿数据，必定镇江很难“炒”起来。

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与其说看镇江，不如说这是大都江浙地域的缩影，未来随着一体化、都会圈概念流行，还会有很多个“镇江”。

句容此次的下跌，有大情况的身分，究竟大都城市实在都在回调，但能回调这么猛的，很少见。

既没有加码限购，也不是大面积楼市崩盘，只是纯洁降价，这就值得警戒了。

廉价是三四线城市的引诱色，但生齿流入才是楼市的底色。

躺平文化、卷无可卷的时代，生齿流入比一切炒作的地铁、概念、产业都要来得实在很多。

这才是常识。

贪廉价抄底没代价的地区，终极套牢的就是自己。

fm365v · 发表于 2022-3-10 08:50

江苏比较特殊，没有人认为南京是省会，每一个地级市都认为省会是自己。。，所以南京都市圈成不了，省内也很少有人去南京，最多的就是去苏南或者上海[捂脸]

9394bbs · 发表于 2022-3-10 08:51

还是要看我们大淮海城市圈玩的6，我们大徐州不可阻挡[赞][赞]

Edwards · 发表于 2022-3-10 08:51

南京的圈子主要在安徽，徐州的圈子主要也在安徽。

JAZZ-NA · 发表于 2022-3-10 08:52

已入手一套，主要是便宜，可以放过冬的被子。

wwccyy · 发表于 2022-3-10 08:52

目前句容户籍人口59万，常住人口也只是63万，目前句容全市开发的商品房总建筑面积大概是4000万平方！

kyle · 发表于 2022-3-10 08:52

句容房子是老黄历了吧，感觉炒了好多年了，之前路过看到好多空无一人的别墅区

kokokokkkooo · 发表于 2022-3-10 08:53

这个楼盘5500价格还是可以的，不要想着投资，可以自己养老用，当然我准备3500买一套大平层养老用，实现我的大平层梦

dasdagb · 发表于 2022-3-10 08:53

自住可以，投资不行

凉介(飘移族) · 发表于 2022-3-10 08:54

别的不说，句容五千多的，不，正常新点的楼盘，你有7000的，来找我，记得市区南部，东部碧桂园除外，他就是去库存，位置也垃圾，卖不出去了

天才的老公 · 发表于 2022-3-10 08:54

南京都市圈套!

xiayong · 发表于 2022-3-10 08:55

句容宝华最贵的当属泰和金尊府

clark509 · 发表于 2022-3-10 08:56

南京才7分饱

凯越100 · 发表于 2022-3-10 08:56

牛人，对哪哪的楼市都清楚

kkkkkxu · 发表于 2022-3-10 08:56

金牛湖新区南信大边的楼盘，大师点评下

ddaaddaa1 · 发表于 2022-3-10 08:57

但凡在南京有个正常工作的人，但凡有点理性头脑的人决不会买这种房！当然，有钱买套放盒子也挺好！比买墓强

mktaxcw · 发表于 2022-3-10 08:57

句容一直在炒，但是怎么炒都炒不起来，因为，我们都不去南京的，我们都去上海，因为去上海只需要一两个小时，十来分钟一班动车[捂脸]

johnny · 发表于 2022-3-10 08:58

转发了

anandenong · 发表于 2022-3-10 08:58

转发了

wzzppn · 发表于 2022-3-10 08:59

必须赞.透彻[赞][赞][赞][比心][比心][比心]

走，去抄这个城市的底？

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