3个月亏17亿，贝壳开释了什么信号？

碧云轩 · 发表于 2022-4-24 17:16

本文作者：何玥阳，编辑：嘉辛，头图来自：视觉中国

“车船店脚牙，不死也该杀。”

牙这个行当，就包括中介。这是一个陈腐的职业，中国最早的中介可以追溯到先秦期间，那时治理市场的官员出现了一种叫“质人”的官职，有历史记录的第一位牙人，是年龄末年的段干木，一个马估客。

中介这个行当极为紊乱，经常出现坐地起价、攻其不备的乱象。百姓悔恨中介的不妥取利，又离不开中介的桥梁感化，所以才有了“不死也该杀”这样的古话。

到了现代，买房成为大部分人平生中的重要决议，对房地产中介也是又爱又恨。

子虚房源浪费客户时候正是乱象之一。链家在冲击子虚房源一事上对行业有鞭策感化，也凭着这些上风一步步做大。

2018年，链家演变成贝壳找房，做起了“中介的中介”的买卖。2020年，贝壳上市，这个把房产中介和互联网连系起来的平台，备受关注，市值一度跨越万科和保利的总和。

转折点出现在2021年。

内部，开创人、灵魂人物左晖离世；内部，房地产行业不景气，房产买卖遇冷，又遭受反把持观察；股价，春节事后，从跨越70美圆的高点最低下跌至15.15美圆。

内交外困中，唯一可以贝壳带来安慰的是，上半年业绩还不错，支出和净利润别离同比上涨64.6%和35%。好势头并没能延续，进入第三季度，贝壳一举吃亏17.65亿元，业绩忽然变脸是一种趋向还是偶然事务？又转达出什么信号？

一、巨亏：贝壳难独善其身

贝壳的营业可以总结为“中介的中介”，在贝壳这个平台上，链家是嫡派中介，同时也接入了其他的中介。

贝壳的支出来自三个方面：

和二手房相关的有销售的佣金、其他掮客公司的平台利用费、一些特许利用费和增值办事费；销售新房向开辟商收取的佣金；包括家装和金融在内的其他营业。

贝壳第三季度的吃亏缘由有三：

1. GMV下滑，激发支出下降。2021年第三季度，贝壳平台的二手房GTV为3782亿元，同比下滑34.3%，新房GTV为4101亿元，同比微降2.5%。响应地，与销售二手房相关的支出为61.38亿元，同比下滑约三成，新房买卖支出113.48亿元，稍微上升2.5%。

2. 毛利率下滑。数据显现，第三季度贝壳找房的毛利率为15.2％，环比下降近7个百分点，同比下降约6个百分点。

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3. 计提坏账预备。第三季度计提了一笔2.5亿元的优化预备金。贝壳在三季度，因对方存在不付款的风险对来自包括恒大在内的几家风险房企的渠道用度停止了计提。

贝壳Q3吃亏17.65亿元，即使剔除股权激励等身分，调剂后也吃亏了8.88亿元。不但如此，对四时度的猜测也非常不悲观，估计第四时度支出为144亿元~155亿元，同比缩水31.6%~36%。

这样的财报表露以后，股价迎来一波反弹，表露以后就上涨跨越10%。由于情况过于糟糕，激发市场对贝壳的超低预期反而成为了股价回调的动力。

房地产行业情况有多糟糕呢？

资金面上看，房企的三道红线，银行的两道红线，死死地限制住了新房市场的阔步进步。银行放款受限，也涉及到了二手房，二手房出现了考核周期长、放款慢的现象。

上游地盘市场，量价齐跌，溢价率也显现下行趋向。

克尔瑞的数据显现，前三季度，累计地盘成交面积大幅下滑，金额同比下降8%，第三季度愈甚，最严重的一线城市成交量环比下滑89%，同比降幅也到达了79%。9月份，整体地盘市场成交的溢价率降到了3.9%的历史低位。

往下传导，新开工面积放缓，施工强度削弱。

信贷政策、调控政策的收紧，延缓了刚性需求的兑现。到销售成交层面，2021年第三季度，全国二手房GTV同比下降41.6%，新房GTV同比下降14.1%。对照来看，贝壳下滑34.3%和2.5%，简直是稳住了。

可是，房地产的基调不会变，政策还在继续。在这个进程中，市场份额、对高低流议价才能是贝壳在幻化的情况中活下去的关键。

二、新房：特按期间的支柱

从链家到贝壳，二手房一向是立身之本，而从2019年起头，贝壳的新房买卖支出占比敏捷进步，2020年支出进献跨越了二手房买卖。

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这有特定的布景。假如说2018年万科提出的“活下去”是关键词，那末2019年房企的关键词就是“去化”，到了2020年，三道红线起头提出，抓紧销售和回款更是成为各大房企的重要战略。

房企要依靠贝壳促销售，另一方面又指责贝壳店大欺客。“渠道绑架”这个词在地产营销圈大火，房企为了下降本钱，试图以自建销售渠道包括线上直播卖房等方式绕开贝壳，部分隔发商还采用了全民掮客人的形式。全民掮客人形式下，非论是亲友还是路人，只要能拉来客户便可以拿到佣金。

这一形式被链家、华夏地产、Q房网、乐有家地产等中介结合抵抗，开辟商和渠道商之间的博弈被推到了飞腾。

成果是，贝壳的新房提佣率从2017年的2.54%一路上扬，到了2021年前三个季度，综合的新房提佣率已经上升至2.81%。

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贝壳赢了，但没完全赢。

贝壳与房企谈判的底气是手握大量门店和掮客人，从而把握了海量的客户资本。固然，贝壳也必须支出更多的本钱，从数据来看，新房的付佣率在上升，今年前三季度已达80.8%，比客岁同期提升了2.6个百分点，相比2019年则增加了5个百分点。

也就是说，贝壳从房企那边多争取到的佣金，又以分佣的本钱形式支出，能够还没法覆盖后者，毛利率响应地下滑了。

对客户的话语权增强，对门店和掮客人的话语权相对削弱，贝壳的新房营业会怎样样，还要看两个方面：

先看第一个题目。左晖在2019年的时辰曾提到新房市场的渠道佣金率在2%～3%，未来不会太高也不会太低。

中国经营报的一篇文章指出，2019年因新房市场冷僻，而贝壳找房的渠道用度较高，终极引得天津住建委出台规定，要求天津新房中介的佣金点位最高不跨越2.5%。其他地域，如安徽，也曾有倡议新房渠道佣金最高点数不跨越2个点的消息。

综合来看，贝壳2021年的2.81%的抽佣率继续上调的空间不大。

第二个题目。房企和房产中介在新房市场的短期博弈中，贝壳占了上风，但持久来看，房企和房产中介之间的关系不是对峙的，而是一荣俱荣一损俱损的关系。

房地产行业在百姓经济中的职位、由此构成的监管政策、货币政策、政策下的房企转型，各种迹象都表白新房市场未来只会是一块缩水的蛋糕。

一个缩量的市场，有益于资本向头部集合，同时也更轻易激发反把持带来的压力，更况且，小水池里养不出大鱼，即使市场份额够大，贝壳也难以大展雄图。

新房，只是贝壳阶段性的支柱。

三、二手房：设想力不敷

分歧于现阶段的新房为主，未来贝壳的房产掮客营业还是要看“初心”——二手房营业。那末二手房营业能不能扛起增加重任呢？

这需要处理两个题目：

第一是，2021年的二手房行情是若何构成的？会延续多久？

多年来，二手房的定价权都在市场，是买卖双方写上的成果。今年以来，多个城市推出了二手房成交指导价，包括深圳、上海、广州、西安、成都、合肥等地，北京一向没有消息，国庆节前，海淀区的房地产掮客协会公布的部分小区二手房指导参考价，可以看做是跟进的信号。

政策之下，多地下架了价格虚高的二手房源。

二手房指导价推出叠加上文说起的信贷收紧，二手房刚需只能延时满足，与新房之间显现出跷跷板效应；房产税进程的加速，弱化了屋子的金融属性，希望经过屋子升值实现本钱利得的投机需求削弱；配合形成了二手房成交量疲软。

第二是未来的空间有多大？

一个共鸣是，和房地产行业有关的政策大致上仍会遵守“房住不炒”的基调。等房企的降杠杆、转型甚至出清完成以后，二手房市场与新房之间的跷跷板效应将大幅削弱，人们的改良性需求将占据二手房的主导职位。

天风证券显现，停止2020年房地产存量总资产为375万亿元，二手房买卖额为7.4万亿元，二手房的畅通率为1.97%。按照猜测，到2024年，房地产存量总资产为511万亿元，二手房买卖额为12万亿元。

贝壳二手房在当前佣金率为1.5%左右，行业内其他中介要低一些，假定整体佣金率为1.2%，市场范围为1440亿元，依照2020年贝壳的市占率26%，能分得的支出额约为374亿元。

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2021年前三个季度，贝壳二手房的支出为259.6亿元，简单时候加权，全年二手房支出为346亿元，增漫空间已经不大。

那末，在有限的空间里，能否可以实现利润真个改良？

贝壳能干与但不能凭空制造小我的买卖志愿，所以在盘子巨细上力所不及，只能在市占率上提升。

一个明白的趋向是二手房市场会向房源的价格更通明、信息更对称的偏向成长。“真房源”已经是贝壳大概说链家的合作力之一，未来真房源带来的上风能够不再那末突出。

别的，新房的房源集合在开辟商的手中，集合的开辟商不易触达分离的客户，贝壳就具有了经过客户范围获得更大的议价权的空间。二手房的房源则分离在小我手中，撤除着遽变现的，大都房东等得起，这会让他们更偏向于货比三家，谁能帮自己以更高的价格、更低的本钱售出，就让谁做自己的买卖。

对于二手房的购房者来说，中介只要有根基的天资、正规运营，渠道用度低，便可以斟酌合作。

“独家房源”和“真房源”的差别化合作上风被消减的时辰，随之而来的会是合作加重，贝壳能不能守住市场份额，决议了二手房营业上的增漫空间。

贝壳大力成长互联网家装，斥资80亿收买家装品牌，一样是为自己培育新的营业增加极。

家装营业会是一个更动听的故事吗？

从下流客户看，买房和装修是极为低频、高价且间接影响居家生活质量的大事，所以在装修的质量、气概的差别化等方面的要求更高。

从上游来看，装修触及到建材、瓷砖、油漆等多方面，家装公司上游供给商分离，供给链长，客户的本性化需求又致使家装公司难以经过“量大”获得对上游公司的议价权。

这样非标的产物和办事，难以复制和范围化，意味着更低的利润水平。比如互联网家装平台土巴兔，已经拓展过线下家装，但因利润率太低不能不收缩营业，比如2017年其家装承包营业净利率只要0.9%。

从行业特征看，家装有办事半径，市场集合度的提升殊为不易。

这些方面决议了家装营业不是一门轻易做的买卖。

当下，贝壳赖以保存的房地产掮客营业已无广漠增量空间，贝壳也在尽力向本钱市场讲一个更大更诱人的故事，但从中短期来看，对根基面很难有本色性改良。

参考文献：

[1]《龙头地产中介平台二手房新房集合度提升，新兴营业厚积薄发》，天风证券；

[2]《2021年三季度中国房地产总结与展望（上篇）》，克尔瑞；

[3]《贝壳三季报曝光了二手房市场有多惨》，北京商报；

[4]《房地产税对衡宇买卖市场和租赁市场有何影响？》，乐居网；

[5]《房地产渠道之争》，新京报

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d1570ch · 发表于 2022-4-24 17:17

听过贝壳之恶吗？就是左辉没死的时候，中介居然直接控制新盘，炒房和提高佣金要挟新房开发商

Rambo · 发表于 2022-4-24 17:18

贝壳确实是中介的中介，以前没有贝壳业绩是多少就是多少有了贝壳还要扣除百分之20到30的平台费！扣完了到公司，公司扣完再到个人，一线的业务员是最亏的。

力狮 · 发表于 2022-4-24 17:19

贝壳牛还是因为实力强，市场占有率高的原因。

to23mm · 发表于 2022-4-24 17:20

垄断渠道，绑架开发商，自己也难过

hxx · 发表于 2022-4-24 17:20

卖5000的时候你是2个点。卖1万的时候你还是2个点。卖2万的时候你还是2个点。工作内容都没变。所以最希望房价涨的就是中介。本身目前所有信息都公开透明了。政府完全可以开放平台给大家交易。卖房子的想卖就如实提交信息和一定比例的押金担保。买房也是一样的操作。现在都资金监管了。也不怕钱丢失。谁信息不实就吧押金拿出来赔偿对方。我不信这个平台做不起来。

lxcdg · 发表于 2022-4-24 17:21

中介拥金太离谱了

昨日西风 · 发表于 2022-4-24 17:21

房产中介就该消失

白户则道 · 发表于 2022-4-24 17:22

这种就应该政府来做统一管理。交易平台又不是难事请

mnop · 发表于 2022-4-24 17:22

中介费太高了，而且中介普遍素质不高。骗两头，拿中介费，活稀泥。

禾赶草 · 发表于 2022-4-24 17:23

左晖一辈子就想做两件事，一是让房产交易不再难，这个比着十几年前有目共睹，光一个真房源差点把链家革命没了。二是，让房产经纪人赢得职业尊严，这个太难了，前辈挖的坑和差口碑，需要一点一点洗白，要保证经纪人有足够的收入，要逐步提高经纪人的整体素质。
你们骂也好，夸也好，左晖推动了行业的巨大进步这是事实，大家也不要看的那么狭隘，左总一路走好。

乐了 · 发表于 2022-4-24 17:23

贝壳是亏钱的，老板是不缺钱的

骆宗平 · 发表于 2022-4-24 17:24

随着经济及技术的发展，信息应该越来越透明，交易链条越来越短。B2C，而不是B2B2B2C！
而中介机构，无形中在屏蔽信息，拉长了交易链条，增加了交易成本。这都是违背趋势和规律的。一般中介本身从交易链条来说，就是一道门槛，而贝壳又加了一道闸门。所以说，贝壳的亏损是一种必然，未来倒闭也是趋势所在！

chang77 · 发表于 2022-4-24 17:24

贝壳的盘都是虚高的盘

寂寞有染 · 发表于 2022-4-24 17:25

贝壳的佣金太高，亏了活该

望天 · 发表于 2022-4-24 17:26

中介真的半年不开锅，开锅吃半年啊[狗头][狗头]

福州巧克力 · 发表于 2022-4-24 17:27

中介的存在直接推高了房价，中介收费太离谱，买一套房要收十几万

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